Le vostre domande sugli Investimenti immobiliari post-Covid

…e le risposte del consulente finanziario e dell’agente immobiliare

I prezzi degli immobili scenderanno?
Accendere un mutuo oggi sarà più difficile?
Mettere un immobile a reddito diventerà più rischioso?
Ora è meglio comprare fuori città o in centro?

Nelle scorse settimane ho dedicato un paio di articoli agli investimenti nel settore immobiliare, un’operazione finanziaria che interessa tanti nostri connazionali, sia che già possiedano investimenti in immobili, sia che abbiano magari intenzione di “lanciarsi” nel settore.

Dato che l’evento shock della Pandemia di Covid ha portato una discreta maretta in tutti i settori dell’economia e della società del nostro Paese, siamo ben consapevoli che probabilmente anche il settore immobiliare andrà incontro a qualche trasformazione, sia nel breve che nel lungo periodo.

Si sa, i cambiamenti possono preoccupare, soprattutto quando il futuro appare un po’ incerto: per questo ho pensato di scrivere un articolo dall’approccio pratico in forma di domanda e risposta.


Per farlo, mi sono permesso di prendere alcune delle domande che mi avete posto nelle ultime settimane e chiedere al mio amico Giorgio Formica, esperto agente immobiliare di Chiusano & C., un contributo per fornire le risposte più pratiche e complete possibili ai dubbi oggi più diffusi tra chi investe nell’immobiliare, offrendovi due punti di vista diversi.

In questa prima parte (le domande sono parecchie!) parliamo di come la Pandemia possa aver influito sulle modalità di accesso al mutuo, sui cambiamenti nella richiesta delle zone e tipologie di immobili, sulla gestione degli immobili in affitto.

Il mutuo per acquistare casa dopo il Covid

Quanto influirà sul mercato la difficoltà di accesso al credito, per chi ha bisogno di un mutuo per acquistare casa?

Il punto di vista finanziario
Pietro

Gli addetti nelle filiali bancarie sono molto impegnati nella concessione dei prestiti garantiti: gli istituti si stanno assumendo dei rischi nonostante la garanzia statale e per questo sono restii a fornire mutui a persone senza sufficienti garanzie o protezioni. Ad esempio, per concedere un credito a un lavoratore stagionale nel settore turistico, oggi il livello di attenzione è salito rispetto ad un anno fa.

D’altro canto, a maggio l’EURIS a 20 anni è sceso ai minimi (intorno allo 0,1%) e su un mutuo ventennale i migliori tassi in filiale partono tra lo 0,40% e lo 0,80%, una condizione che spinge sempre di più verso il tasso fisso. Un altro fattore determinante per il futuro dell’accesso al credito è il cambiamento dei redditi della platea: considerando che una buona parte degli Italiani è stata in cassa integrazione, altri hanno perso il lavoro, e altri ancora hanno avuto un grande calo di incassi e fatturato, nel futuro prossimo le garanzie potrebbero subire delle modifiche.

Il punto di vista immobiliare
Giorgio

Il periodo di incertezza e di generale difficoltà dettato dall’emergenza virale ha acceso più di una lampadina d’allarme nel settore immobiliare. Tuttavia, alcune banche hanno continuato a investire sul mercato del mattone, proponendo mutui a tasso fisso, azzerandone gli spread, con durata trentennale anche sotto l’1%.Oggi alcuni istituti di credito finanziano fino al 100% del costo dell’acquisto di un immobile, altri il 95%. Nonostante il buco economico di marzo e aprile, l’accesso al credito potrebbe quindi rivelarsi meno difficoltoso di qualche mese fa.

Le aree dove conviene acquistare dopo il Covid

Quali immobili si svaluteranno e quali acquisiranno nuovo valore?

Il punto di vista immobiliare
Giorgio

È difficile prevedere adesso quali oscillazioni subirà il mercato immobiliare dopo questa emergenza, ma i segnali sembrano buoni.
A Torino, i valori medi al metro quadrato nel mese di aprile sono addirittura leggermente aumentati rispetto al mese di aprile del 2019.
I prezzi più alti si registrano in zona Centro, quelli più bassi nella zona Aurora, Barriera di Milano, Rebaudengo.
Suggerisco l’acquisto nelle zona Cit Turin, Duchessa Jolanda e Vinzaglio, aree già molto rivalutate per la vicinanza alla Stazione di Porta Susa, alla Metropolitana, al Tribunale e al Politecnico.

Il punto di vista finanziario
Pietro

I dati pre-Covid si dimostravano a favore degli appartamenti in zone Centrali, penalizzando gli immobili in periferia, dove il mercato è andato sempre più al ribasso. Oggi però, con la Pandemia, la limitazione degli spostamenti, la prolungata permanenza casalinga e l’evoluzione rapida del lavoro agile, le dinamiche di scelta delle aree abitative potrebbero subire un cambiamento.

Avere a disposizione aree verdi, giardini e balconi ha assunto una nuova importanza: le zone periferiche più verdi potrebbero tornare in voga. Chi aveva già il desiderio di spostarsi fuori dal centro città, oggi potrà forse trovare ulteriore motivazione grazie alla possibilità dello smart working. Il mercato del centro città non dovrebbe però patire battute d’arresto: del resto, la scelta di vivere fuori porta non è per tutti.

A mio parere, le zone di Torino che manterranno valore saranno soprattutto Crimea, Centro e Cit Turin. Altre potrebbero rivalutarsi ulteriormente, grazie di nuovo allo sdoganamento dello smart working che potrebbe attirare anche molti lavoratori di Milano. Negli Stati Uniti, ad esempio, si tratta di un cambiamento abitativo già in corso: Manhattan Faces a Reckoning if Working From Home Becomes the Norm.

Gli affitti dopo il Covid

Di solito, la redditività di un immobile in affitto si aggira intorno al 3%. Quanto influirà sul valore il rischio di insolvenza degli inquilini, che potrebbero trovarsi in difficoltà a causa delle conseguenze economiche della Pandemia?

Il punto di vista finanziario
Pietro

La possibile variazione della condizione economica degli affittuari è sicuramente uno degli aspetti di cui bisogna tenere conto: si tratta di una considerazione che comunque andava fatta pre-Covid, e si rivela oggi ancora più determinante.. Per questo consiglio sempre una buona diversificazione finanziaria, al fine di mantenere un equilibrio tra la parte mobiliare e quella immobiliare. Il rapporto corretto dovrebbe essere 60% mobiliare (liquidità e investimenti) e 40% immobiliare. L’equilibrio e la diversificazione sono sempre utili anche per far fronte alle esigenze famigliari, lavorative, immobiliari che potrebbero sorgere in futuro.

Il punto di vista immobiliare
Giorgio

Per avere dei dati attendibili su eventuali oscillazioni dei valori, dovremo aspettare l’autunno o l’inverno. Tuttavia, analizzando quotidianamente la situazione immobiliare torinese, non credo che il rischio di insolvenza degli inquilini potrà incidere sul valore e sul mercato.

Fine prima parte!

Mi auguro che questa “intervista doppia” vi sia stata utile! Nel prossimo “episodio” affronteremo, tra gli altri, gli argomenti dei costi della consulenza immobiliare e degli effetti che eventuali modifiche alla pressione fiscale potrebbero avere sugli investimenti immobiliari .

A tal proposito, se doveste avere domande o dubbi su investimenti immobiliari presenti e futuri, non esitate a inviarmele!
Potrebbero contribuire a un nuovo articolo, ma soprattutto a fare luce sulle questioni concrete che oggi determinano le nostre scelte e i nostri investimenti.

A presto!

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