Investire in immobili nel 2020
Le risposte del consulente finanziario e dell’agente immobiliare
Vorrei comprare immobili all’asta: mi conviene farmi seguire da un consulente?
Quanto mi costano i servizi di mediazione e consulenza per le compravendite immobiliari? Che valore aggiunto avrei?
Ci sarà un aumento della pressione fiscale sugli immobili?
Cosa cambierà nel mercato immobiliare? I prezzi degli immobili scenderanno?
Eccovi le risposte in doppia prospettiva:
dal punto di vista del mercato finanziario e del mercato immobiliare!
Seconda “puntata” di Botta & Risposta a tema investimenti immobiliari: con questa nuova raccolta di domande, io e Giorgio Formica, esperto agente per Chiusano Immobiliare di Torino, torniamo a confrontarci per darvi risposte concrete ed esaurienti.
Molti quesiti pervenuti dimostrano, comprensibilmente, una certa incertezza riguardo i futuri sviluppi del mercato immobiliare, durante e dopo il COVID19: si tratta di un argomento decisamente attuale, che abbiamo introdotto poco tempo fa nell’articolo Gli investimenti nel settore immobiliare sono a rischio?
Grazie alle vostre domande, oggi vedremo se e come la Pandemia possa aver influito su valori e prezzi degli immobili, nel breve e nel lungo periodo, se dobbiamo aspettarci una variazione nella pressione fiscale per le proprietà immobiliari, e infine cosa sono e a cosa servono la mediazione e la consulenza immobiliare; una questione, quest’ultima, particolarmente pertinente per chi intende acquistare immobili all’asta, un’operazione che può consentire di acquisire ottime proprietà a prezzi a volte anche inferiori ai valori di mercato, quindi molto gettonata tra gli rivestitori immobiliari.
Costi di consulenza e mediazione immobiliare
Ci sono agenzie che chiedono il 4% + iva per la compravendita di immobili: quanto incidono su un’operazione immobiliare i costi di consulenza immobiliare (soprattutto in caso di acquisti all’asta, di situazioni problematiche come ipoteche e pignoramenti e di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile) e i costi di mediazione immobiliare?
Il punto di vista finanziario
Pietro
La consulenza è fondamentale. Un bravo consulente mette al nostro servizio le sue competenze e la sua professionalità, frutto di studio ed esperienza, permettendoci quindi di ottenere risultati migliori e duraturi: per questo, se non ci sentiamo bene è meglio andare dal medico, se vogliamo ritrovare la forma fisica faremmo bene a rivolgerci a un Personal Trainer. Fingersi tuttologi, cercando su internet tutte le risposte, può darci scarsi risultati alla meglio, o danneggiarci seriamente alla peggio!
Anche la consulenza va considerata un investimento, soprattutto per il futuro: va sempre considerata nel valore totale pre-operazioni.
Il punto di vista immobiliare
Giorgio
Per quel che concerne i costi di mediazione immobiliare, la provvigione varia dal 3% al 4%, a seconda del valore dell’immobile. In Italia spetta al venditore e all’acquirente in parti uguali, salvo diversi accordi contrattuali. In Francia e Inghilterra, invece, incombe solo su una parte, e varia dal 6 all’8%. Il lavoro di uno Studio Immobiliare consiste nel trovare il perfetto equilibrio tra le parti, facendo vendere e acquistare casa nel miglior modo possibile. L’analisi dell’immobile, la comparazione, la valutazione, la pubblicità, l’iter di ricerca del cliente, la trattativa e tutta la fase contrattualistica del post vendita hanno ovviamente un costo. La competenza, la trasparenza e la professionalità costituiscono un valore aggiunto importante sull’esperienza di compravendita, e influenzeranno di conseguenza sul prezzo e sulla conclusione dell’operazione.
Patrimoniale e immobili
Si parla moltissimo di una possibile patrimoniale: anche i detentori di immobili dovrebbero stare attenti?
Il punto di vista immobiliare
Giorgio
Dare una risposta generale a questa domanda è piuttosto difficile, perché ogni unità ha un valore e un proprietario diverso.
Un intervento fiscale sugli immobili potrebbe comportare, come giustamente evidenziato da Pietro, un rischio di modifica sulla tassa delle successioni e, più in generale, un probabile flusso di immobili in vendita. Nel breve periodo si potrebbe quindi assistere a un aumento dell’offerta, il che comporterebbe, però, una forte incertezza sulla domanda di acquisto.
Il punto di vista finanziario
Pietro
Se lo stato volesse andare a colpire i contribuenti non c’è strumento di “contrattacco” che tenga. Per tutelarsi al meglio, la regola da rispettare è sempre quella della diversificazione e del buonsenso. Sconsiglio sempre di tenere troppa liquidità sul conto corrente, dati i rischi dei tassi negativi già ribaltati sui conti correnti e del rischio Bail-in per le eccedenze oltre i 100.000 euro.
Per quanto riguarda gli immobili nello specifico, un rischio importante potrebbe essere una modifica sulla tassa delle successioni, come ho esaminato nel mio articolo dedicato alla gestione di eredità, testamenti e successioni.
Il futuro degli immobili dopo il Covid
Qual è la vostra visione sull’andamento del mercato mobiliare e immobiliare nel prossimo triennio?
Dove si potrebbero cogliere delle opportunità e dove invece bisognerebbe stare attenti?
Il punto di vista finanziario
Pietro
Premettendo che ci vorrebbe la sfera di cristallo per fare delle previsioni accurate, posso anticipare che a mio parere alcuni trend saranno sicuramente in crescita: l’Economia Cinese è sempre più in ascesa, soprattutto per i consumi interni e l’evoluzione delle grandi imprese di tecnologia: Basti pensare che, tra le 25 maggiori società Tech al mondo per Capitalizzazione, 13 sono americane e 12 sono cinesi.
Un altro settore di grande interesse rimane quello dell’investimento sostenibile, soprattutto a tema climatico e sociale, che mi vede in primo piano coinvolto. Infine, dato l’aumento della popolazione mondiale, l’invecchiamento demografico dell’Europa e infine questa tremenda Pandemia, vedrei in crescita anche il settore farmaceutico, dove gli investimenti continueranno ad aumentare nel Pharma e Biotech.
Gli esperti temono un calo delle compravendite nell’ordine del 10-20% sulle 603mila dello scorso anno: molto dipenderà dal Decreto Rilancio e da come verranno impiegati i 55 miliardi stanziati. Sarà la capacità reddituale di famiglie, messe a dura prova dalla chiusura di tante attività, a far ripartire gli acquisti.
In questo quadro, è possibile che i prezzi degli immobili si muoveranno in due direzioni: al rialzo quelli delle case di qualità e invece al ribasso, contenuto, quelli delle tipologie di bassa qualità.
Secondo Tecnocasa, come riportato dal Plus24 – Il Sole 24 Ore di sabato 16 maggio 2020, le stime su Milano rimangono positive sui prezzi ma in calo da inizio anno. La previsione 2020 per il semi-centro era +9%, ora stata rivista al +7%. Da una ricerca appena fatta su 500 nominativi di potenziali clienti, l’80% resta interessato all’acquisto. Tuttavia, per valutare se sia un buon momento per acquistare o vendere immobili mi affiderei sempre a un professionista, come indicato da Giorgio.
Il punto di vista immobiliare
Giorgio
Dal 2007, in tredici anni, le abitazioni sabaude hanno ceduto quasi il 40% del loro valore. Ad una lenta crescita dei prezzi avvenuta nel 2014/2015 è poi seguita una progressiva, ma minima, decrescita.
Le previsioni per il futuro non sono di risalita dei prezzi, bensì di stabilità dei valori.
Per chi deve vendere casa, quindi, è il momento giusto, mentre aspettare i fatidici “tempi migliori” è errato. In ogni caso, anche per quanto riguarda il settore immobiliare, vale sempre il consiglio di affidarsi a un bravo e fidato professionista, diffidando dai presunti tali.
Fine seconda parte!
Non c’è dubbio: la Pandemia di Coronavirus sta condizionando tutti gli aspetti dell’economia, mercato immobiliare incluso: come prepararci al meglio per affrontare l’evoluzione della situazione sta a noi.
Resta pertanto aperto l’invito a inviare le vostre domande e i vostri dubbi a tema investimento immobiliare: siamo pronti a rispondervi!
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